hicaru.com 前川光 2002年
土地さがっているのに何で税金あがるねん

土地さがっているのに何で税金あがるねん!!

詳しいことは税務課へお問い合わせください。(結局4番目の例が一番わかりやすい)   99/5/26

 評価額について

固定資産税は土地や家屋を所有しているとかかる税金です。地方税ですから地方自治体の財源となります、地域によっては都市計画税と併用されます。税率は固定資産税が(1.4/100標準〜2.1/100)(大山崎町1.4/100)、都市計画税(0.3/100以下)(大山崎町ゼロ)。

 この基礎となる評価額が固定資産評価額であり、市町村の土地課税台帳に載っている評価額を指します。この評価額が不動産取得税、登録免許税、相続税の算定の基準になります。 

この評価額は、一般に国が出している地価公示価格のだいたい7割程度といわれています。そして、地価公示価格は、時価の8割程度といわれているので、固定資産評価額は、時価の約5割6分になります。これは平成6年からで、それ以前の固定資産評価額は、地価公示価格の2〜3割程度でした。これは、バブルの影響をうける前までは 7割程度あったものがバブルにより地価が高騰した際に、固定資産評価額がその地価の高騰についていくことが出来ずに、開いた差です。その差を埋めるために、平成6年自治省から通達が出て、固定資産評価額地価公示価格の7割程度にまで戻すことにりました。
 しかし、現実は総量規制(問題の!!)が平成2年に行われ平成3年から公示価格が下落。今は時価の下落が激しく公示価格または評価額が時価の所も全国にはあります。 

相続税の路線価、固定資産税の路線価、公示価格の関係を見てみると、平成4年から相続税の路線価は公示価格の80%、平成6年から固定資産税の路線価は公示価格の70%に付されることになっています。これは公示価格に連動して公示価格が下がれば固定資産税も下がる事を意味します。実際には負担調整率等の適用により、公示価格が下がっても固定資産税はまだ上がる事になる可能性が高い。 

 固定資産税の評価替え(次は平成12年)は3年毎に行われますが、当町では毎年3月1日より20日まで固定資産台帳の縦覧期間があります。評価替えの時にしか不服審判の申し立ては出来ません。不服がある場合には、原則として3月1日から3月30日までの間に 町に設置されている固定資産評価審査委員会に文書で審査の申し出ができます。(平成11年度税制改正により平成12年度以後は縦覧期間初日から納税通知書の交付を受けた日後30日までに変更されました。)また、納税通知書の内容に不服がある場合は、通知を受けた翌日から60日以内に、市町村長に対し不服の申立てができます。 

 課税標準額について

  固定資産税を算定するにはこの課税標準額がもとになっています。

この課税標準額に、それぞれの市町村で定められている税率(大山崎町は1.4/100)を掛けると固定資産税額になります。

固定資産評価額が、変っていないのに、もしくは、実勢価格が下落しているのにもかかわらず、固定資産税があがるのは、この課税標準額が上がっているからなのです。本来、固定資産税は、固定資産評価額に税率を掛けることにより算定するものです。 つまり、固定資産評価額=課税標準額なのです

しかし、固定資産評価額は3年に1度、評価替えが行われ、(その後2年間は据え置き)順当にいけば、3年に一度の割合で、高くなることになります。それに合わせて、課税標準額も一度に上げたのでは、納税者の負担が一度に大きくなるため、3年で課税標準額が、評価額に追いつくように、毎年課税標準に1割から2割程度の割合を上乗せしたのです。 

バブル崩壊により、地価が高騰しその後、崩壊により地価が下落しましたが、現実的には住宅地では地価が高騰する以前の地価まで下がったわけではなく、ながいスパンで見ると地価は、やはり以前よりもあがっています。

そのため、平成6年に評価額を、地価公示価格の7割に戻した時には、すでに、バブル高騰以前の課税標準額とは、かけ離れた価格になってしまい。それにあわせて、課税標準額を評価額と同時に引き上げたのでは、固定資産税が一気に3〜4倍に跳ね上がってしまうことになってしまうのです。ゆえに、課税標準額が、徐々に評価額に追いつくようにするために、毎年約2%から20%の割合で、課税標準額を増加させる措置がとられたのです。

このように、課税標準額が、評価額よりも低いために、評価額が変っていないのに。もしくは下がっているのにもかかわらず、税額が増加するという現象がおこるわけです。

 負担調整率について

 固定資産税は実勢価格の2〜3割の額を固定資産税評価として、これにそれぞれの特例を配慮して税率をかけていました。

平成6年にこの実勢価格の2〜3割を7割まで引き上げることを自治省が決めました。これによってそれまでの税金が少ない人でも3〜4倍、都心部の実勢価格がとんでもない値段に引きあがっていた所は10倍、13倍に固定資産税が跳ね上がる事を意味します。

ただ平成6年に1度にこの税額アップしては負担が大きすぎるとして、負担調整率と言うものを導入されました。その後、平成9年度から平成11年度までの間の宅地に係る税負担については、、負担水準の高い土地(課税標準額が評価額に近い)についてはその税負担を抑制しつつ、負担水準の均衡化をはかるため調整措置(負担調整率・下落率)も行われました。

例をあげますと

    小規模住宅用地・負担水準55%以上、平成8年度評価額に対する新評価額の下落率が 25%以上なら、据え置き。   

負担水準

負担調整率

0.8〜1

1.00

0.4〜0.8

1.025

0.3〜0.4

1.05

0.2〜0.3

1.075

0.1〜0.2

1.10

 〜0.1

1.15

  負担水準が1.0を越える宅地は負担水準を1.0とした場合の課税標準額まで引き下げ、負担水準が0.8以上の宅地は、前年の課税標準額に据え置かれます。また、負担水準が全国平均以上で価格下落率が全国平均以下の場合も前年の課税標準額に据え置かれます。

 例えば、面積が150uで1200万円の評価の宅地であれば、すべて小規模住宅になりますので、6分の1の特例がかかり200万円と前年の課税標準額を比べることになります。前年の課税標準額が、仮に、100万円だとすれば、負担水準100/200=0.5で負担調整率は
1.025となり、100万円×1.025=102万5千円が今年の課税標準額になります。これに税率をかければ税額になります。 宅地の税額を算出する場合、その宅地の評価額を知るだけでは算出できない。負担水準がどのレベルにあるのか知ることも必要。



   例(大山崎町内の例、土地のみ計算)

土地(家屋の敷地:100u)

土地のすべてが小規模住宅用地の課税標準の特例(1/6)措置の適用を受けている。

平成8年度の価格・・19,110,000    平成8年度の課税標準額・・1,221,702    平成9年度の価格・・16,236,200 
   平成10年度の価格・・15,637,300   平成11年度の価格・・15,371,200として計算してみると。

平成8年度分:                                 1,221,702×1.4 %=17,103円

平成9年度分:

負担水準={前年度(平成8)課税標準額}/{平成9年度評価額×住宅用地特例率}

      =1,221,702/{16,236,200×(1/6)}=0.45

次に下落率を計算します。

価格下落率=1-(平成9年度評価額/平成8年度評価額)

        =1-(16,2336,200/19,110,000)=0.150

以上の結果から、負担水準が0.4(40%)以上(小規模住宅用地)、価格下落率が0.25未満となるので 負担調整率 1.025 が適用されます。

  1,221,702×1.025=1,252,244 (平成9年度課税標準額)                税額=17,531 円

平成10年度分:同様に

  負担水準=0.48 価格下落率=0.181   よって、1,252,244×1.025=1,283,550   税額=17,969  円

平成11年度分:同様に

  負担水準=0.50 価格下落率=0.195   よって、 1,283,550×1.025=1,315,638   税額=18,418 円

これは平成9年から平成11年の税です。もしこの税が同じで土地の値段が下がらないとすれば 。
町内の宅地の77%の方が現在負担水準0.5( 負担調整率1.025になる)です。よって据え置きとなる0.8になるには年2.5%あがるので12年掛かることになります。別の言い方をすれば12年掛かって固定資産税は1.6倍になる。ただし宅地の土地だけの話ですよ。
                                          ・・・こりゃややこしい 本音・・・

別件 で大山崎町は今年より 前納報奨金が 0.5/100から0.2/100 に減っています。(町のPR不足)

例 (税額=課税標準額×税率0.014)

大山崎藤井畑 (円/u)
平成9年度 平成10年度 平成11年度
評価額 157,500 154,700 152,600
負担水準 0.52 0.54 0.56
下落率 0.21 0.23 0.24
負担調整率 1.025 1.025 1.025
課税標準額 13,955 14,303 14,660
大山崎谷田 (円/u)
平成9年度 平成10年度 平成11年度
評価額 166,600 159,600 157,500
負担水準 0.41 0.44 0.46
下落率 0.14 0.18 0.19
負担調整率 1.025 1.025 1.025
課税標準額 11,784 12,078 12,379
大山崎鏡田 (円/u)
平成9年度 平成10年度 平成11年度
評価額 170,800 164,500 161,700
負担水準 0.43 0.46 0.48
下落率 0.11 0.14 0.15
負担調整率 1.025 1.025 1.025
課税標準額 12,518 12,830 13,150
大山崎西高田 (円/u)
平成9年度 平成10年度 平成11年度
評価額 173,600 168,700 165,200
負担水準 0.42 0.44 0.46
下落率 0.09 0.11 0.13
負担調整率 1.025 1.025 1.025
課税標準額 12,446 12,757 13,075
円明寺殿山 (円/u)
平成9年度 平成10年度 平成11年度
評価額 160,300 156,800 154,700
負担水準 0.46 0.49 0.50
下落率 0.15 0.17 0.18
負担調整率 1.025 1.025 1.025
課税標準額 12,702 13,019 13,344
下植野宮脇 (円/u)
平成9年度 平成10年度 平成11年度
評価額 154,700 151,900 149,800
負担水準 0.41 0.43 0.45
下落率 0.17 0.19 0.20
負担調整率 1.025 1.025 1.025
課税標準額 10,934 11,207 11,487
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